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  • 可改?保障性租賃住房或許成為改建的突破口

    來源:北京商報時間:2021-07-05 08:25:45

    7月2日,國務院辦公廳印發《關于加快發展保障租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》),明確保障租賃住房基礎制度和支持政策。其中提到,對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,在一定條件下允許改建為保障租賃住房。

    此前,深圳、濟南等地已有政策,允許既有商業和辦公用房改建為租賃住房,但允許改建為保障租賃住房尚屬首次。專家認為,保障租賃住房或許成為改建的突破口。但能否通過優惠政策提高多方參與的積極,還有待觀察。

    明確指引:鼓勵多主體供給

    根據第七次人口普查數據,2020年我國有3.76億流動人口,十年間增長了將70%。尤其在一些人口凈流入的大城市,住房問題已從總量短缺轉為結構供給不足。

    “流動人口由于普遍收入較低,租賃需求主要以小戶型、低租金為主,而市場供給的主體是60-90方米、租金3000元以上的兩居室,公租房供給規模更少,導致新市民、青年人等住房條件較差、尋找合適房源十分困難,尤其是維持城市運行必不可缺的從事基本公共服務的群體。”貝殼研究院高級分析師黃卉分析認為。

    高度重視保障租賃住房建設,這是今年乃至“十四五”期間房地產市場發展的主線。此次國辦發布的《意見》,對保障租賃住房的發展有了明確的指引方向。

    《意見》首先明確,保障租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題,以建筑面積不超過70方米的小戶型為主,租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。

    相比以往的政府主導,引導多方參與是此次政策的重點?!兑庖姟诽岢?,保障租賃住房主要利用集體經營建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設,支持專業化規?;》孔赓U企業建設和運營管理保障租賃住房。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴北京商報記者,此次政策改革有很多新變化,尤其是在調整“多主體供給、多渠道保障”的表述、強調供地主要來源為集體經營建設用地、上調產業園配建租賃住房的比例、落實租賃用地“地價租金聯動”機制等方面都有重要的改革。

    前有試點:進階版“商改租”

    租房有保障,增加供給是關鍵?!兑庖姟诽岢?,對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,經城市人民政府同意,在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下,允許改建為保障租賃住房;用作保障租賃住房期間,不變更土地使用質,不補繳土地價款。

    “對于閑置辦公樓來說,如果沒法轉變為普通住宅,改造為保障租賃住房也是一個比較好的去庫存的方案,整體改造空間還是比較大的。”嚴躍進告訴北京商報記者。

    實際上,相比于被“封殺”的“商改住”,此前北京、濟南、深圳等多地曾發文鼓勵“商改租”。2018年,北京發布《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》,明確產業園區低效閑置廠房和閑置商場、寫字樓或酒店等均可以改建為租賃型職工集體宿舍;用于改建建筑,應是獨立成棟(幢)或可實行封閉管理、建筑面積達到500方米以上的獨立空間。

    去年初,深圳發文正式允許“商改租”。按照要求,改建后的租賃住房原則上不少于50套(間),且只能用作租賃住房,不提供學位。

    當時,深圳寫字樓空置率備受關注。有數據顯示,2019年深圳寫字樓空置率同比上漲6.33個百分點至22.04%,寶安中心片區和前海合作區的空置率分別高達40%和70%。“商改租”的提出,既能解決商業和辦公用房的控制問題,一定程度上也能緩解深圳的住房緊張問題。

    但真正的改建并不容易。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,多數商辦寫字樓是高房價時代,用“價高者得”的方式制造而來,改成租賃住房有很高的沉沒成本。此外,改造成本也不菲。商用樓的消防要求遠低于住宅,而租房要接入明火、接入燃氣,單就消防成本來講就很高。另外,還需要煤氣、道、自來水等管道接入、衛生間改造等,在原本的規劃設計,很少有給這些留接口。

    成本面前,市場主體參與改造的積極并不高。而與此前各地鼓勵將商用辦公樓改造為市場租賃住房不同,《意見》聚焦于保障租賃住房。

    兩者的主要區別在哪里?“一般對于改保障租賃住房,政策上會給予更大的支持。”嚴躍進直言,實際過程中,如果政策到位,企業也是有動力愿意去做的。“因為長期閑置在那里一點用處都沒有,響應政府號召去做保障的租賃住房,或許還有收入。所以‘商改租’的突破口可能就是保障這一塊。其實根據市場,計算成本和收入來做產品。后續如何去激勵也是一個很重要的課題。”

    大力支持:顯著減少項目成本

    北京商報記者注意到,2019年底,住建部曾部署在沈陽、南京、蘇州等13個城市開展完善住房保障體系試點工作,重點發展政策租賃住房。

    在此輪試點中,政策租賃住房多由市場主體投資、建設、運營,既有新房源,也有對存量住房的改造。各試點城市也可因地制宜。如河南、鄭州結合自身存量拆遷安置房較多的特點,引導租賃企業購買拆遷安置房的租賃權,再出租給新市民群體,未來三年計劃籌集15萬套房源。

    然而,試點普遍面臨土地、規劃、審批及資金衡較難等問題,亟須國家層面出臺文件。根據試點經驗,為鼓勵多主體參與保障租賃住房建設,《意見》從多方面提出了明確的支持政策。

    在審批流程方面,《意見》要求各地要精簡保障租賃住房項目審批事項和環節,構建快速審批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障租賃住房,可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案,出具保障租賃住房項目認定書后,由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。探索將工程建設許可和施工許可合并為一個階段。

    同時,《意見》表示,中央將對符合規定的保障租賃住房建設任務予以補助,并綜合利用稅費手段,加大對發展保障租賃住房的支持力度。比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。對保障租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

    6月18日召開的國常會決定,從10月1日起,住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法,按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對企事業單位等向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租住房,減按4%稅率征收房產稅。當時并未被明確納入的保障租賃住房,也在《意見》中得到明確。

    “住房租賃企業普遍面臨融資渠道窄、融資成本高、稅負壓力大的問題。此次政策明確指出集租房土地使用權可以辦理貸款,并提出加大對保障租賃住房的信貸支持力度、提供長期貸款,在房地產信貸管理時差別化對待,未來保障租賃住房的融資環境將獲得改善,融資難的問題將被有效緩解。”黃卉告訴北京商報記者,《意見》提供金融、財稅等政策支持減輕負擔,能夠有效減少保障租賃住房項目的成本,提高租賃企業的積極。

    北京商報記者 陶鳳 王晨婷

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